政策落地后上海外溢效应减弱，昆山楼市成交量下滑

‘沪九条’政策颁布之后，大量上海的购房需求出现外溢情况，这直接将周边城市的楼市给点燃了，其中昆山的反应是最为剧烈的 。

政策刺激下的需求转移

2016年3月，上海出台了“沪九条”其核心是要收紧非沪籍居民的购房资格，部分购房者因政策被挡在了门外，于是他们迅速转向了临近城市，交通便利且房价较低的昆山成了他们首选之地而这种需求的集中释放直接就引爆了当地市场 。

三月中旬开始，昆山新房咨询量急剧增加，带看量也急剧增加，不少楼盘出现了上海客群组团前来看房的状况，这种在短期内大量涌入的需求，赶快推高了成交量，当月市场热度抵达近年高峰。

成交量的暴涨与骤降

昆山市在三月份的时候，新建商品住宅每天的签约数量相当于大约500套，整个月的成交量超过了一万五千套，这个数据不单创造并达到了昆山的纪录，并且还超过了好多省会城市在同一时期的表现，市场展现出一片热闹兴盛的景象。

但是，这般爆发没能持续下去，步入四月，市场热度显著减退，日均成交量迅速下滑，环比下降幅度颇为明显，市场的陡然变冷，表明这波行情主要是由外部政策推动的，缺少持续的内部动力给予支撑。

区域表现冷热不均

在整体市场呈现转冷态势的这样一种背景情形之下，各个区所展现出来的表现呈现出差异极为巨大的不同状况。处于跟上海青浦区相接壤位置的千灯镇，在四月这个月份的时候成交量出现了逆市环比上涨幅度接近29%的情况，从而成为了全市范围内少数的亮点所在。而造成这种情况的主要原因在于它在地理方面具备的直接优势，正是这种优势承接住了上海西部所产生的溢出需求 。

与之相较，其他绝大多数区域成交量都呈现出下滑态势，特别是那些距离上海核心辐射区域较远的板块，市场反应颇为平淡，这种情况反映出了外溢需求具备显著的距离衰减效应，热度聚焦于交界地带 。

库存结构的深层矛盾

经历了三月份的那种快速销售状况之后，昆山楼市的库存出现了有所下降的情形，然而其总量依旧是相当庞大，截止到四月底时，全市范围内可售房源的存量始终是超过了六万套，更为关键重要显著突出的是，库存当中商业性质的公寓以及办公产品在整个库存里所占的比例那是比较高的 。

这些涉及商业与居住的项目，因产权的年限问题，以及生活成本方面的因素，还有转让时所需缴纳的税费等诸多问题，其销售出去的速度一直处于迟缓状态。就算是在住宅市场呈现出极为火热的阶段，商业库存的减少速度也并没有显著加快，这种情况构成了市场在长期内存在的结构性压力。

房企投资与市场反馈

曾经有不少开发商觉得昆山有着值得投资的价值，所以积极地去获取土地。然而在住宅用地供应受到限制的情形下，部分企业转而投向开发商住综合的地块。这类项目整体开发的周期比较长，资金回笼的速度较为缓慢，在当下的市场环境当中风险显著显现出来。

当前，商办类库存处于高企的情况，在此情形下，开发商于昆山获取土地的行为变得愈发谨慎，尤为当针对带有商业比例的地块这类状况时，企业展开流程会综合考量评估去化难度，而此行为极有可能会致使后续时期的土地市场活跃度受到影响，是这样的。

市场的未来走向

暂时来看，因政策挤压所产生带来的需求脉冲已然基本上结束了，昆山的楼市将会回归到常态之中。从长远角度去库存，特别是化解商业地产的积压状况，依旧是当地所面临的主要挑战所在。市场在未来更加依附依赖于本地产业的升级以及人口的实际增长情况。

买房的人在上海周边城市购置房产，这意味着工作和生活要重新进行规划，而且决策成本会更高，所以真正的定居型需求的释放将会是一个更加平缓的过程。

您觉得，像昆山这种凭借核心城市需求向外溢出从而变得火热的区域，那它楼市发展的可持续状态到底是怎样的情况？欢迎在评论区域分享您所拥有的看法，要是感觉分析能够带来启发的话，也请进行点赞给予支持。